Περί Μεταβίβασης και Υποθήκευσης Ακινήτων Νόμος 9/65 ως αυτός έχει προσφάτως τροποποιηθεί

ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΕΙΣ

Θεοχαρίδου Καλυψώ

ΔΙΑ ΘΕΟΧΑΡΙΔΟΥ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΔΕΠΕ

ΔΙΚΗΓΟΡΟΙ – ΝΟΜΙΚΟΙ ΣΥΜΒΟΥΛΟΙ

ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΙ ΟΙΚΟΙ ΛΕΥΚΩΣΊΑΣ & ΠΑΦΟΥ

Εξαιρετικές πρωτόδικες αποφάσεις αναλύουν τον Νόμο και με πνεύμα κοινωνικής Δικαιοσύνης, εφαρμόζοντας τον σκοπό αυτού (ενν. του Νόμου), αποφασίζουν οριστικώς και αμετακλήτως (εις τοις πλείστες των περιπτώσεων / υποθέσεων) για ζητήματα που εγείρονται κατά το στάδιο εξέτασης μίας Αίτησης / Έφεσης επικαλούμενη/στηριζόμενη (εις) τον πιο πάνω Νόμο.

Τι είναι η Αίτηση/Έφεση; Το δικονομικό εκείνο μέσο με το οποίο μπορεί κάποιος, να προσβάλει την διαδικασία της πώλησης, της υποθηκευμένης ακίνητης περιουσίας.  Ειδικότερα και/ή χάριν παραδείγματος,  όταν Τράπεζα, έχει υποθηκεύσει ακίνητο, προς όφελός της, για σκοπούς Δανεισμού ενός προσώπου, φυσικού ή νομικού (πχ Εταιρείας) και ο δανειολήπτης / το πρόσωπο δηλαδή, δεν πληρώνει το Δάνειο του, η Τράπεζα, ΚΑΤ ΑΡΧΗΝ, μπορεί, να προχωρήσει με την Διαδικασία πώλησης του Υποθηκευμένου ακινήτου/με την Διαδικασία του Πλειστηριασμού. Η διαδικασία αυτή, του πλειστηριασμού, μπορεί να αμφισβητηθεί από τον κάθε δανειολήπτη, του οποίου τα έννομα συμφέροντα επηρεάζονται, με σχετική Αίτηση εις το Επαρχιακό Δικαστήριο το τόπου όπου κείται το ακίνητο, θέτοντας σε εφαρμογή δηλαδή ο Δανειολήπτης, μία πολιτική διαδικασία, με την οποία να ζητά την ακύρωση του Πλειστηριασμού.

Η διαδικασία ακύρωσης, ξεκινά επομένως με την καταχώρηση, από τον Δανειολήπτη Αίτησης/Έφεσης προσβάλλοντας αυτός, την διαδικασία του πλειστηριασμού  ή κάθε πράξη ή ειδοποίηση που του έχει επιδοθεί από Τράπεζα.

Έτσι, και η πρωτόδικη απόφαση, την οποία επικαλούμαστε και/ή αναλύουμε. Είχε ο έντιμος Δικαστής ενώπιον του, μία Αίτηση/Έφεση. Η Αίτηση αυτή συνάντησε την ένσταση της άλλης πλευράς/της Τράπεζας εν προκειμένω, η οποία αντέτεινε/ισχυρίστηκε πως, η ειδοποίηση – δελτίο Α[1] δεν είναι εφέσιμη και άρα δεν μπορεί να εξεταστεί από το Δικαστήριο.

Το Δικαστήριο, έχοντας αναλύσει τα περιστατικά της υπόθεσης και έχοντας ασχοληθεί και εις το παρελθόν με παρόμοιου θέματος υποθέσεις, απέρριψε τις θέσεις της Τράπεζας και έτσι, ακύρωσε την διαδικασία του πλειστηριασμού.

Υιοθετώντας το πρωτόδικο Δικαστήριο ό,τι λέχθηκε και από άλλα πρωτόδικα «ομόβαθμα» Δικαστήρια, προέβη στον κάτωθι δικανικό συλλογισμό:   «Κατ΄ αρχήν κρίνεται αναγκαίο να σκιαγραφηθούν κάποιες βασικές πρόνοιες του περί Μεταβίβασης και Υποθήκευσης Ακινήτων Ν. 9/65 (από τώρα και στο εξής θα καλείται ο Νόμος) . Ο Νόμος προβλέπει τις περιπτώσεις πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου. Το άρθρο 37 του Νόμου παρέχει τη δυνατότητα στον ενυπόθηκο δανειστή με  αίτηση του, να ζητήσει από τον διευθυντή του Κτηματολογίου την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Περαιτέρω ο δανειστής δύναται να επιδιώξει με πολιτική αγωγή την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου προς εξόφληση του ποσού που εξασφαλίζεται με την υποθήκη. Τίποτα από τα όσα διαλαμβάνονται στο Νόμο επενεργεί ώστε να αποκλείσει οποιονδήποτε ενυπόθηκο δανειστή από του να επιδιώξει την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με πολιτική αγωγή[2]. Με τον Νόμο 142(1)/14 εισάχθηκε στον περί Μεταβίβασης και Υποθήκευσης Ν.9/65 το μέρος VIA που αφορά νέα διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή. Οι διατάξεις του εν λόγω Μέρους εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση σύμβασης υποθήκης η οποία ενεγράφη στο κτηματικό μητρώο τόσο πριν όσο και μετά την έναρξη της ισχύος του Νόμου και καμία διάταξη του μέρους VI δεν απαγορεύει σε ενυπόθηκο δανειστή να προχωρήσει με την εφαρμογή της διαδικασίας πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIA και αντίστροφα και επίσης καμία διάταξη του πιο πάνω μέρους δεν αποκλείει το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει με την έγερση αγωγής για την εξασφάλιση διατάγματος πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου[3].  Σε περίπτωση υπερημερίας, ως καθορίζεται στο άρθρο 27 του Νόμου, ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερημερία αφορά σε περίοδο όχι μικρότερη των 120 ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στη διαδικασία που προβλέπει το Μέρος VIA[4]. Οποιαδήποτε ειδοποίηση ως προς την παρατηρηθείσα υπερημερία, όταν ο ενυπόθηκος δανειστής είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα,  συνοδεύεται από την ειδοποίηση που αναφέρεται στον Τύπο Θ του δεύτερου παραρτήματος και αποστέλλεται από τον ενυπόθηκο δανειστή προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή προς οποιονδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο[5]. Με την ειδοποίηση Τύπος Θ ενημερώνεται, μεταξύ άλλων, ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο ότι έχει το δικαίωμα αναδιάρθρωσης του χρέους και αν παρέλθουν 120 μέρες και δεν εκπληρώσει τις συμβατικές του αποπληρωμές ή αποτυγχάνει να ανταποκριθεί στο νέο συμβατικό χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής ή δεν συνεργάζεται με το πιστωτικό ίδρυμα τότε ο οφειλέτης θα χαρακτηριστεί ως μη συνεργάσιμος και θα απωλέσει τα δικαιώματα που προβλέπονται στον κώδικα συμπεριφοράς. Πρόσθετα προειδοποιείται ότι αν δεν εξευρεθεί κοινώς αποδεκτή λύση για το χρέος θα ενεργοποιηθούν οι διαδικασίες πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.  Η έναρξη της διαδικασίας αρχίζει όταν ο ενυπόθηκος δανειστής επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο Ι συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξη του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των 30 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού. Με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμα του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του μέρους VIA[6]. Να σημειωθεί ότι η ειδοποίηση που αναφέρεται στον Τύπο Θ συνοδεύει και την ειδοποίηση Τύπος Ι που προβλέπεται στο άρθρο 44Γ(1)[7]. Με την ειδοποίηση Τύπος Ι ειδοποιείται ο ενυπόθηκος οφειλέτης και κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ότι το ποσό έγινε απαιτητό και ότι αυτό οφείλεται σύμφωνα με τη δήλωση σύμβαση υποθήκης και καλείται όπως εντός 30 ημερών το καταβάλει και σε περίπτωση που παραλείψει να το πράξει τότε θα προχωρήσει με τη διαδικασία πλειστηριασμού και αν έχει διαφορετική γνώμη να τον πληροφορήσει γραπτώς σε διάστημα 30 ημερών από την παραλαβή της ειδοποίησης.  Στην περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης κατά τον Τύπο Ι, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στα πιο πάνω πρόσωπα δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο IA με την οποία αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό. Η εν λόγω ειδοποίηση επιδίδεται εντός περιόδου όχι μικρότερης των 30 ημερών από την καθορισμένη ημερομηνία και ώρα πώλησης[8].  Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται εντός 30 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης Τύπος ΙΑ, να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης για τους λόγους που καθορίζονται στο άρθρο 44Γ(3) του Νόμου[9].  Αφού τηρηθούν οι διατάξεις του άρθρου 44Γ(3) διορίζονται δυο εκτιμητές σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα του άρθρου 44Δ οι οποίοι συντάσσουν εκθέσεις εκτίμησης. Η αρχική προσπάθεια για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου διενεργείται από τον ενυπόθηκο δανειστή μόνο με πλειστηριασμό δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 44Ζ και στον πλειστηριασμό η επιφυλασσόμενη τιμή αντιστοιχεί στο 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου η οποία καθορίζεται όπως έχει αναφερθεί πιο πάνω δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 44Δ. Το ενυπόθηκο ακίνητο δεν δύναται να πωληθεί σε τιμή χαμηλότερη της επιφυλασσόμενης τιμής και σε περίπτωση που ο πλειστηριασμός δεν καταλήξει σε πώληση ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει σε περαιτέρω προσπάθειες πώλησης δυνάμει των διατάξεων των άρθρων 44Ζ και 44Η (βλ. άρθρο 44Ε). Ο πλειστηριασμός διενεργείται από δημοπράτη που επιλέγεται από τον ενυπόθηκο δανειστή μέσω συστήματος που διατηρείται στην επίσημη ιστοσελίδα του Υπ. Εσωτερικών από κατάλογο προσοντούχων δημοπρατών[10].  Η ειδοποίηση για πλειστηριασμό της οποίας ο τύπος και οι λεπτομέρειες καθορίζονται σε κανονισμό επιδίδεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο εντός χρονικής περιόδου όχι μικρότερης των 30 ημερών από την καθορισμένη ημερομηνία πλειστηριασμού, και δημοσιεύεται τουλάχιστον μια φορά εντός της πιο πάνω περιόδου μεταξύ άλλων και στην επίσημη ιστοσελίδα του Υπ. Εσωτερικών[11]. Κάθε ειδοποίηση για πλειστηριασμό εκδίδεται από τον ενυπόθηκο δανειστή και δημοσιεύεται κατά τον τύπο Δελτίο Α που προβλέπεται στο δεύτερο παράρτημα της ΚΔΠ 185/05 η οποία έχει ως ακολούθως:

ΔΕΥΤΕΡΟ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ
ΔΕΛΤΙΟ A

ΕΙΔΟΠΟΙΗΣΗ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟΥ
(ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ 4)

ΑΝΑΚΟΙΝΩΝΕΤΑΙ ότι σύμφωνα με το Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, αρ. 9 του 1965, θα πωληθεί στη δημοπρασία μετά από ΑΊΤΗΣΗ του .......... η ακίνητη ιδιοκτησία που περιγράφεται στον πιο κάτω Πίνακα από το δημοπράτη ......        αρ. τηλ. ..... .              Η πώληση θα διεξαχθεί στο ..... στις .....      και ώρα ......              

Έγγραφες προσφορές μπορούν να παραδίδονται προσωπικά στο δημοπράτη που αναφέρεται πιο πάνω, μέχρι την ώρα της πώλησης.

1.   Το ακίνητο δεν θα παραδοθεί αν δεν καλυφθεί η επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης.

2.    Το συμφέρον στο/α πιο πάνω ακίνητο/α προσφέρεται/προσφέρονται στην πώληση χωρίς περισσότερες εγγυήσεις σχετικά με την ύπαρξη, το είδος ή την έκταση του ακινήτου ή με το δικαίωμα που έχει ο ενυπόθηκος/εξ αποφάσεως οφειλέτης. Η πώληση γίνεται σύμφωνα με τους Κανονισμούς Πώλησης εκτός αν οριστεί διαφορετικά.

3.    Οι τελευταίοι πλειοδότες πρέπει να έχουν υπόψη τους ότι, αν υπάρχει υπόλοιπο από το τίμημα πώλησης αυτό πρέπει να πληρωθεί στον ενυπόθηκο δανειστή, διαφορετικά θα χάσουν το ποσό της προκαταβολής και θα έχουν ευθύνη για κάθε ζημιά που πιθανόν να υπάρξει σε κατοπινή πώληση.

4.    Να γίνεται αναφορά σε όλα τα νομικά δεδομένα που επηρεάζουν το ακίνητο.

Ημερομηνία:

…. Σε περίπτωση που δεν πραγματοποιείται πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προβεί στην πώληση του είτε με πλειστηριασμό είτε με απ΄ ευθείας πώληση και προς το σκοπό αυτό επιδίδει ειδοποίηση κατά τον Τύπο ΙΓ στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο εντός της προθεσμίας που τάσσεται στο άρθρο 44Η(1). Στην περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής επιλέγει την πώληση μέσω πλειστηριασμού τότε ακολουθείται η διαδικασία που προβλέπεται στο άρθρο 44Ζ τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Ε (4). Σε περίπτωση που μετά την αποτυχία του πρώτου πλειστηριασμού ο ενυπόθηκος δανειστής επιλέγει να πωλήσει απ΄ ευθείας το ενυπόθηκο ακίνητο χωρίς πλειστηριασμό οφείλει να συμμορφωθεί με τα διαλαμβανόμενα του εδαφίου 3 του άρθρου 44Η του Νόμου. Περαιτέρω ο νομοθέτης, αναφορικά με την άσκηση των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων του ενυπόθηκου δανειστή, σύμφωνα με τις διατάξεις του μέρους VIA, προνοεί ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο του οποίου τα έννομα συμφέροντα παραβλάπτονται από οποιαδήποτε ειδοποίηση ή πράξη στα πλαίσια του πιο πάνω μέρους του Νόμου δύναται εντός 30 ημερών από την ημερομηνία που γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει για τέτοια ειδοποίηση ή πράξη να καταχωρίσει ΈΦΕΣΗ στο επαρχιακό δικαστήριο[12]……. Όπως έχει επισημανθεί πιο πάνω ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δύναται εντός 30 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης Τύπος ΙΑ να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης για τους τέσσερεις λόγους που καθορίζονται στο άρθρο 44Γ(3). …………..Πρόθεση του νομοθέτη όπως προκύπτει από τις πρόνοιες του άρθρου 44ΙΓ είναι να παρέχει την δυνατότητα στον ενυπόθηκο οφειλέτη ή σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο του οποίου τα έννομα συμφέροντα παραβλάπτονται από οποιαδήποτε ειδοποίηση ή πράξη να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο εντός της προθεσμίας που τάσσεται. Οι πρόνοιες του άρθρου 44ΙΓ αναφέρονται σε «οποιαδήποτε ειδοποίηση ή πράξη» στα πλαίσια του μέρους VIA. Συνεπώς ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος του οποίου τα έννομα συμφέροντα παραβλάπτονται από οποιαδήποτε ειδοποίηση ή πράξη στα πλαίσια του μέρους VIA του Νόμου δύναται να την εφεσιβάλει εντός της προθεσμίας που τάσσεται.   Το άρθρο 44Ζ(2) ρητά αναφέρει ότι η ειδοποίηση για πλειστηριασμό επιδίδεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο και παραπέμπει στον κανονισμό σε σχέση με τον τύπο και τις λεπτομέρειες της ειδοποίησης. Σχετικές είναι οι πρόνοιες της ΚΔΠ 185/15 η οποία προνοεί ότι κάθε ειδοποίηση για πλειστηριασμό εκδίδεται από τον ενυπόθηκο δανειστή και δημοσιεύεται κατά τον τύπο του Δελτίου Α που προβλέπεται στο δεύτερο παράρτημα όπως εκτίθεται πιο πάνω (βλ. άρθρο 4 της ΚΔΠ 185/15). Ο Νόμος και ειδικότερα το άρθρο 44Ζ(2) την χαρακτηρίζει ως ειδοποίηση για πλειστηριασμό. Περαιτέρω το άρθρο 4 των κανονισμών αλλά και το Δελτίο Α την χαρακτηρίζει και πάλιν ως ειδοποίηση πλειστηριασμού. Επισημαίνεται ότι η εν λόγω ειδοποίηση επιδίδεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο[13]. Ο ίδιος ο νομοθέτης την χαρακτήρισε ως ειδοποίηση και το Δικαστήριο δεν δύναται να την αποχαρακτηρίσει. Συνεπώς πρόκειται για ειδοποίηση η οποία ρητά προνοείται τόσο στο Νόμο όσο και στον κανονισμό. Και κάτι ακόμη σημαντικό. Και έτσι να μην είχαν τα πράγματα, που δεν συμβαίνει, πρόκειται για πράξη η οποία δύναται να εφεσιβληθεί σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα του άρθρου 44ΙΓ. Εν κατακλείδι λαμβάνοντας υπόψη τις πρόνοιες του άρθρου 44ΙΓ το εν λόγω Δελτίο Α ειδοποίηση πλειστηριασμού δύναται να εφεσιβληθεί νοουμένου ότι παραβλάπτονται απ΄ αυτό τα έννομα συμφέροντα του ενυπόθηκου οφειλέτη ή οποιουδήποτε άλλου ενδιαφερόμενου προσώπου».

Και, βάσει του διατυπωμένου υπό του Δικαστού, πιο πάνω, συλλογισμού, έκρινε πως, στην εκεί περίπτωση το Δελτίο Α - ειδοποίηση πλειστηριασμού μπορούσε να εφεσιβληθεί πλην όμως, η Αιτήτρια (για σκοπούς της εκεί υπόθεσης) θα έπρεπε να καταδείξει ότι, από την εν λόγω ειδοποίηση παραβλάπτονταν τα έννομα συμφέροντα της, σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα του άρθρου 44ΙΓ του Νόμου.

Εν τέλει, αποδείχθηκε και αυτό και έτσι το Δικαστήριο ακύρωσε την διαδικασία, γενικώς.