Έλεγχος Νομιμότητας Αγοραπωλησίας Ακινήτου

ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΕΙΣ

Του Σάββα Σαββίδη

Δικηγόρου

Διευθυντή και Συνέταιρου του γραφείου Πάφου Μιχαλάκης Κυπριανού και ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε.

Τα τελευταία χρόνια μετά το ξέσπασμα της ανθοφόρας πωλήσεως των ακινήτων και των υποκρυπτόμενων κωλυμάτων που υφίσταντο στην έκδοση των καθαρών τίτλων ιδιοκτησίας,  καθίσταται αναγκαίο και αποτελεί πρωταρχικό παράγοντα για τους υποψήφιους και ενδιαφερόμενους αγοραστές ακινήτων, προς προάσπιση των ιδιοκτησιακών τους δικαιωμάτων, η διεξαγωγή πάσας δυνατής έρευνας και ελέγχου μέσω νομικών και τεχνικών διαβημάτων επί του ενδιαφερόμενου ακινήτου που προτίθενται να αγοράσουν αναφορικά με εξακρίβωση της νομιμότητας του ενδιαφερόμενου ακινήτου. Η αγορά οιουδήποτε ακινήτου για οιoδήποτε σκοπό και χρήση αποτελεί ίσως μια εκ των σημαντικότερων οικονομικών συναλλαγών. Δια τον λόγο αυτό απαιτείται δυνάμει της κείμενης κτηματομεσιτικής προσφοράς των τιθέμενων προς πώληση ακινήτων ο προέλεγχος των κριτηρίων που συνιστούν μια ορθή επένδυση ήτοι την αγορά ακινήτου ελευθέρου και απαλλαγμένου από οιοδήποτε νομικό και ή πραγματικό κώλυμα, ελάττωμα και/ή βάρος, που θα καταστήσει εφικτή την θεμιτή έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας επ’ ονόματι του νέου αγοραστή.

Ενώπιον των Κυπριακών Δικαστηρίων κατατίθενται σωρεία υποθέσεων με κύριο αντικείμενο της δίκης τα νομικά και πραγματικά κωλύματα που καθιστούν αδύνατη την μεταβίβαση του αγορασθέντος ακινήτου και προκαλούν σημαντική οικονομική ζημία και δαπάνες σε αγοραστές ακινήτων που δεν έλαβαν γνώση περί της αληθούς υπόστασης νομικής και πραγματικής του αγορασθέντος ακινήτου. Υπό τις κρατούσες συνθήκες, την προηγούμενη εν ισχύ νομοθεσία και την τηρούμενη πρακτική δεν ήτο υποχρεωτικός ο αποκαλούμενος προέλεγχος υποψήφιου αγοραστή στην εξακρίβωση της νομιμότητας του υποψηφίου ακινήτου που προϋποθέτουν την αγορά ενός ακινήτου άμεσα μεταβιβαστέου εις τον νέο πλέον ιδιοκτήτη.

Οι υποψήφιοι και ενδιαφερόμενοι αγοραστές θα πρέπει να αποτείνονται σε αρμόδια πρόσωπα δια την διενέργεια νομικού ελέγχου ήτοι την ύπαρξη ή μη οιουδήποτε εμπράγματου βάρους ή κωλύματος ως επίσης σε εξειδικευμένους επαγγελματίες δια την διαπίστωση της ύπαρξης ή μη πραγματικών κωλυμάτων.

Επί του παρόντος σημείου θα αποσαφηνιστεί ο διαχωρισμός μεταξύ των νομικών κωλυμάτων και των πραγματικών, εν συντομία ωστόσο, καθότι αποτελεί μια διευρυμένη θεματολογία που άπτεται μεγίστης αναλύσεως.

Τα νομικά κωλύματα δημιουργούνται με την γένεση της ύπαρξης εμπράγματων βαρών και απαγορεύσεων επί του δικαίου ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου όπου σημασιολογικά αποδίδεται η ύπαρξη ενός δικαιώματος από έτερο του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη προσώπου μίας ή περισσότερων άμεσων απαιτήσεων, διαμέσου επιβαρύνσεως ή υποχρεώσεως που υφίσταται πάνω σε ακίνητο. Τα εμπράγματα βάρη ως καταγράφονται εις τον προειρημένο νόμο περιγράφονται εις το Πρώτο Παράτημα του Νόμου 9/65, όπου ενδεικτικά αναφέρονται τα συνηθέστερα όπως οι Υποθήκες και η εγγραφή δικαστικής απόφασης (ΜΕΜΟ). Ειδικότερα, το εμπράγματο βάρος και/ή απαγόρευση αφορούν εγγεγραμμένο δικαίωμα επί και εναντίον ακινήτου δια σκοπούς εξασφάλισης.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αναφυόμενο συχνά αποτελεί η υπόσταση εγγεγραμμένης υποθήκης σε τεμάχιο γης που εγέρθηκε συγκρότημα κάθετων ή οριζόντιων ιδιοκτησιών από τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη του ακινήτου προ του διαχωρισμού και εκδόσεως ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας επί του εκάστου ακινήτου που διαθέτει προς πώληση, ληφθέν προς τον σκοπό αυτό και δεν εξοφλήθηκε εις τον χρηματοδοτούμενο Τραπεζικό Οργανισμό ο οποίος για εξασφάλιση της παρεχόμενης διευκόλυνσης του εγγράφει εν συνόλω του  τεμαχίου γης υποθήκη βαρύνουσα τα επιμέρους πωληθέντα ακίνητα.

Τα νομικά κωλύματα με την γνωστοποίηση της υπάρξεως τους στους υποψηφίους αγοραστές και με την κατάλληλη λήψη νομικής συμβουλής δύναται να αντιμετωπισθούν και/ή να ληφθούν προληπτικά μέτρα αποφυγής εισχώρησης σε αρνητική αγορά ακινήτου.

Εις τον αντίποδα των νομικών κωλυμάτων με τα εμπράγματα βάρη υφίστανται τα πραγματικά κωλύματα, τα οποία ποικίλουν και σχετίζονται με κάθε πρόσφορο έγγραφο πιστοποιητικού ή άδειας των αρμόδιων αρχών προς επίρρωση της ορθής και νομότυπης ανέγερσης του εκάστοτε κτηρίου δυνάμει των εγγεγραμμένων σχεδίων και νομικών προδιαγραφών οικοδόμησης εκδιδόμενα από τις αρμόδιες δημόσιες αρχές.

Οι αγοραστές πολλές φορές καλούνται να αντιμετωπίσουν την μη συμμόρφωση των πωλητών και κατασκευαστικών εταιρειών στην τήρηση των πολεοδομικών και των αδειών οικοδομής με αποτέλεσμα να καλούνται είτε να προσφεύγουν στην δικαιοσύνη δια την συμμόρφωση και αποπεράτωση των εγκεκριμένων από τις αρχές αδειών των έτερο-συμβαλλόμενων μερών είτε αναγκάζονται σε οικονομική αδυναμία του πωλητή να  μεριμνήσουν οι ίδιοι αναλαμβάνοντας και το κόστος αποπεράτωσης του έργου δια την έκδοση των αναγκαίων πιστοποιητικών και αδειών, ως επίσης της πλήρους συμμόρφωσης δια την τεχνική νομιμότητα του εκάστοτε κτηρίου.

Οι αγοραστές εν του προκειμένου με ενδελεχή έρευνα ελέγχου των πιστοποιητικών και αδειών ανέγερσης του εκάστοτε ακινήτου μετά του κτηρίου (οικίας, πολυκατοικίας, εμπορικού κτηρίου) οφείλουν να αποτείνονται σε συμβούλους τόσο νομικούς όσο και τεχνικούς προς εξακρίβωση της εκδόσεως και συμμορφώσεως των αναγκαίων αδειών και πιστοποιητικών. Ωστόσο, να σημειωθεί πως ο έλεγχος δεν εναπόκειται μόνον στην διακρίβωση της υπάρξεως εκδόσεως αυτών αλλά και στο περιεχόμενο τους καθώς δίνατε η έκδοση τους υπό όρους και σημειώσεις παραλείψεων και/ή ελλείψεων που παρακωλύουν την διαδικασία εκδόσεως των καθαρών τίτλων ιδιοκτησίας.

Τα πραγματικά βάρη που συνήθως υπολείπονται και αποτελούν ουσιώδες έγγραφα  για την έκδοση ξεχωριστών καθαρών τίτλων ιδιοκτησίας επί των νέων αγοραστών συμπεριλαμβάνουν ενδεικτικώς το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης ή ειδάλλως τελικό πιστοποιητικό, την άδεια οικοδομής, και την πολεοδομική άδεια. Σε αυτό το σημείο εμπλέκονται και οι αρχές που εκδίδουν πιστοποιητικά για την ασφάλεια του κτηρίου, τον ηλεκτρολογικό έλεγχο που απαιτείται ως επίσης ακόμη και αρχαιολογικού ελέγχου. Οι δημόσιες αρχές στην έκδοση ξεχωριστών τίτλων προβαίνουν σε ελέγχους ρυμοτομικούς, τοπογραφικούς ελέγχους, τήρησης των συνόρων εις την τοποθέτηση του κτηρίου και πάσα έρευνας και διαπίστωσης της βεβαίωσης της τήρησης των τεχνικών προδιαγραφών ενός κατασκευαστικού έργου. Τοιαύτες έρευνες χρήζουν διαπιστώσεως προ της αγοράς ακινήτου κατόπιν νομικό-τεχνικού ελέγχου και έρευνών προς διασφάλιση της αγοράς νομότυπου τεχνικά ακινήτου.

Η σύγχρονη κτηματομεσιτική αγορά έχει διανθιστεί επί του εν λόγω ζητήματος. Οι αγοραπωλησίες πλέον συνάπτονται υπό νέες βάσεις και δεδομένα καθότι οι αγοραστές έχουν με την κατάρτιση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου εκτενή εικόνα του αγορασθέντος ακινήτου, γεγονός που προστατεύει σε πολλές φορές αμφότερα συμβαλλόμενα μέρη. Οι αγοραστές θα πρέπει προτού λάβουν την σημαντική απόφαση επένδυσης ενός κονδυλίου και/ή απόδοσης χρηματοδοτήσεως ακινήτου να κινητοποιηθούν με κάθε πρόσφορο μέτρο προς εξασφάλιση της αγοράς που προτίθενται να προβούν και προάσπισης των ιδιοκτησιακών τους δικαιωμάτων. Διαμέσου της νομικής συμβουλής εξασφαλίζεται ο νομικός έλεγχος, η ανάθεση του τεχνικού ελέγχου μέσο εμπειρογνώμονα, η προετοιμασία των διαπραγματεύσεων με τον πωλητή κατά τοιούτο τρόπο που διασφαλίζει τα συμφέροντα του αγοραστή και τον εν γένει συντονισμό πάσας πρόσφορης και απαραίτητης ενέργειας δια την αγορά ενός νομότυπου ακινήτου που δεν θα επιφέρει στον αγοραστή μελλοντικές διενέξεις και προβλήματα.