PafosNet ΑΦΙΕΡΩΜΑ: Η αγορά ακινήτων στην μετά κρίση εποχή

ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΕΙΣ

Η έξοδος της Κυπριακής οικονομίας από την ύφεση έβαλε τροχοπέδη στην αρνητική πορεία της αγοράς ακινήτων και συνέβαλε στην σταδιακή σταθεροποίηση των τιμών καθώς και την καταγραφή αυξητικών τάσεων από μερικούς δείκτες το 2016. Αυτό επισημαίνει μιλώντας σήμερα στο PafosNet ο καθηγητής real estate στο Πανεπιστήμιο Νεάπολις Πάφου, δρ. Πέτρος Σιβιτανίδης, ο οποίος επισημαίνει παράλληλα ότι η οικονομία της Κύπρου συνεχίζει με επιταχυνόμενους ρυθμούς μια ανοδική πορεία που άρχισε το 2015, όταν μετά από τρία χρόνια ύφεσης το ΑΕΠ της χώρας αυξήθηκε κατά 1.7%. 

Ο ρυθμός αύξησης του ΑΕΠ επιταχύνθηκε το 2016 στο 2.8% και το πρώτο τρίμηνο του 2017 στο 3.4%, τονίζει ο δρ. Σιβιτανίδης, ενώ σύμφωνα με τη Στατιστική Yπηρεσία οι κύριοι τομείς που συνέβαλαν στην ανάπτυξη της οικονομίας το πρώτο τρίμηνο του 2017 ήταν ο τουρισμός, επαγγελματικές, επιστημονικές και τεχνικές δραστηριότητες,  το χονδρικό και λιανικό εμπόριο και ο τομέας των κατασκευών.

« Η βελτίωση του οικονομικού κλίματος στην Κύπρο τα τελευταία δύο χρόνια σηματοδοτείται και από την αύξηση της συνολικής απασχόλησης, με 2.3% το 2015 και 3.5% το 2016 και την μείωση του ποσοστού ανεργίας από 16.1% το 2014 στο 13% το 2016», αναφέρει. « Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών οικιστικών ακινήτων του Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), η μέση τιμή των κατοικιών στην Κύπρο το τέταρτο τρίμηνο του 2016 αυξήθηκε σε ετήσια βάση κατά 3.4% ενώ η μέση τιμή των διαμερισμάτων κατά 3.7%. Ο δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου κατέγραψε επίσης ανοδικές τάσεις στις τιμές των διαμερισμάτων σε ετήσια βάση το τέταρτο τρίμηνο του 2016, με αύξηση 1.9%, καθώς και σταθεροποιητικές τάσεις στις τιμές των οικιών σε τριμηνιαία βάση, αν και σε ετήσια βάση παρατηρήθηκε μείωση 1.9%.

Ακόμη ένα στοιχείο που είναι ενδεικτικό της ανάκαμψης της Κυπριακής αγοράς ακινήτων είναι η συνεχιζόμενη αύξηση του αριθμού των συναλλαγών όπως καταγράφεται μέσα από τα πωλητήρια συμβόλαια πού κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο μέχρι και τον Ιούνιο του 2017. Συγκεκριμένα, ο αριθμός των πωλητηρίων συμβολαίων που κατατέθηκαν κατά τους πρώτους έξι μήνες του 2017 ήταν κατά 23% μεγαλύτερος σε σύγκριση με τα πωλητήρια συμβόλαια που κατατέθηκαν την ίδια περίοδο του 2016. Να σημειωθεί ότι κατά τον Μάιο και Ιούνιο παρατηρήθηκαν πολύ μεγάλες αυξήσεις σε σχέση με την δραστηριότητα που καταγράφηκε κατά τους ίδιους μήνες το 2016, με 44% και 65%, αντίστοιχα».

Οι αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές αποτελούν ένα σημαντικό ποσοστό της δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων της Κύπρου και αντιπροσωπεύουν 10-20% του αριθμού των συναλλαγών, τονίζει ο καθηγητής Σιβιτανίδης. Η συνεισφορά τους όμως σε επίπεδο αξίας συναλλαγών είναι πολύ μεγαλύτερη καθώς ένα σημαντικό ποσοστό των αγορών από αλλοδαπούς περιλαμβάνει ακίνητα αξίας τουλάχιστον 2 εκατομμυρίων ευρώ, ούτως ώστε να πληρούν τις προϋποθέσεις για την απόκτηση Κυπριακού διαβατηρίου, εξηγεί.

Επιπλέον, η δραστηριότητα των αλλοδαπών αγοραστών κατά τους πρώτους έξι μήνες του 2017, παρατηρεί ο Πέτρος Σιβιτανίδης, κατέγραψε σχεδόν διπλάσια αύξηση (44%) από την συνολική δραστηριότητα στην αγορά (23%) που εκφράζει το σύνολο των συναλλαγών και από ντόπιους και αλλοδαπούς. Συγκεκριμένα, κατά την περίοδο Ιανουαρίου-Ιουνίου 2017, είχαν κατατεθεί πωλητήρια έγγραφα με αλλοδαπούς αγοραστές για 989 ακίνητα ενώ την ίδια περίοδο του 2016 μόνο 685 ακίνητα είχαν πωλητήρια έγγραφα με αλλοδαπούς αγοραστές.

« Να σημειωθεί ότι τον Μάιο αυτού του χρόνου, 260 ακίνητα αγοράστηκαν από αλλοδαπούς σύμφωνα με τα πωλητήρια έγγραφα που κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο, σηματοδοτώντας μια πάρα πολύ μεγάλη αύξηση (348%) σε σχέση με τον Μάιο του προηγούμενου χρόνου, όταν μόνο 58 ακίνητα είχαν πωλητήρια έγγραφα με αλλοδαπούς αγοραστές», τονίζει.                                   

Η αύξηση της κινητικότητας στην αγορά ακινήτων, σύμφωνα με τον δρα Σιβιτανίδη, οφείλεται σε μεγάλο βαθμό σε μια σειρά κινήτρων που δόθηκαν από την κυβέρνηση για την προσέλκυση ξένων επενδυτών. Τα κίνητρα αυτά περιλαμβάνουν κυρίως την μείωση των μεταβιβαστικών τελών και τα προγράμματα απόκτησης μόνιμης κατοικίας και Κυπριακής ιθαγένειας μέσω επενδύσεων. 

« Επίσης, η διατήρηση της οικονομίας σε τροχιά επιταχυνόμενης ανάπτυξης τα τελευταία δύο χρόνια έχει βοηθήσει πολύ στην βελτίωση της ψυχολογίας των επενδυτών και σίγουρα έχει συμβάλει στην αυξημένη δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων», εκτιμά. « Η αύξηση της δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων σε συνδυασμό με την συνεχιζόμενη οικονομική ανάπτυξη έχουν συνδράμει και στην αφύπνιση της κατασκευαστικής βιομηχανίας και στην αύξηση της δραστηριότητας της, όπως αντανακλάται στον δείκτη παραγωγής για κατασκευές κτιρίων και στον αριθμό των οικιστικών μονάδων για τις οποίες δόθηκαν οικοδομικές άδειες. Συγκεκριμένα, ο δείκτης παραγωγής για κατασκευές κτιρίων αυξήθηκε το 2016 κατά 16% ενώ το πρώτο τρίμηνο του 2017 αυξήθηκε κατά 43% σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2016. Επίσης, ο αριθμός των οικιστικών μονάδων για τις οποίες δόθηκαν οικοδομικές άδειες τους πρώτους τέσσερεις μήνες του 2017 αυξήθηκε κατά 38% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2016. Εδώ πρέπει να σημειωθεί ότι ένα μεγάλο ποσοστό των έργων που είναι υπό κατασκευή στοχεύει αλλοδαπούς αγοραστές που θέλουν εξασφαλίσουν μόνιμη κατοικία η Κυπριακό διαβατήριο μέσω επενδύσεων σε ακίνητα».

Πέραν από αυτές τις ενθαρρυντικές ενδείξεις, επισημαίνει, συνεχίζουν να υπάρχουν σημαντικές προκλήσεις στην αγορά ακινήτων, και κυρίως το μεγάλο ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων, αλλά και εκεί σημειώνονται σταδιακές βελτιώσεις με τις αναδιαρθρώσεις των προβληματικών δανείων και την ανταλλαγή ακινήτων για εξόφληση χρεών (debt-to-asset swaps). Η συνεχιζόμενη ανάπτυξη της Κυπριακής οικονομίας, εκτιμά ο κ. Σιβιτανίδης, θα συντείνει στην επιταχυνόμενη μείωση του προβλήματος των μη εξυπηρετούμενων δανείων και την περαιτέρω αύξηση της ρευστότητας των τραπεζών. Ταυτόχρονα, η συνεχιζόμενη οικονομική ανάπτυξη θα συνδράμει και στην περαιτέρω αύξηση της ζήτησης για ακίνητα τόσο από ντόπιους όσο και από ξένους επενδυτές.                                                   

Από την πλευρά των ευκαιριών απασχόλησης, παρατηρεί ο Πέτρος Σιβιτανίδης, οι ανάγκες της αγοράς για εξειδικευμένους επιστήμονες στο χώρο των ακινήτων είναι μεγαλύτερες από ποτέ λόγω των συνθηκών που έχουν διαμορφωθεί από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση και της διαφαινόμενης ανάκαμψης της αγοράς.  Στον τομέα των Εκτιμήσεων, συνεχίζει, βλέπουμε ότι οι θεσμικοί εργοδότες είναι πολύ πιο επιλεκτικοί όσον αφορά τα προσόντα και την εκπαίδευση των Εκτιμητών που προσλαμβάνουν, και πιστεύουμε ότι η ίδια νοοτροπία έχει εμπεδωθεί και στην πλειοψηφία των επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στον τομέα των ακινήτων.

« Επιπλέον, τους τελευταίους 18 μήνες έχουμε παρατηρήσει αυξημένη ζήτηση από τις τράπεζες για εκτιμήσεις σε σχέση με αναδιαρθρώσεις προβληματικών δανείων και ανταλλαγές ακινήτων για εξόφληση χρεών», αναφέρει. « Αυτό είχε σαν αποτέλεσμα την αυξημένη ζήτηση για απόφοιτους των προγραμμάτων μας στα ακίνητα από γραφεία εκτιμητών. Επίσης, όλες οι μεγάλες τράπεζες έχουν καταρτίσει τμήματα διαχείρισης των ακινήτων τα οποία διέρχονται στην κατοχή τους (Real Estate Management Units), για τα οποία χρειάζονται άτομα με επιστημονική εξειδίκευση στον τομέα των ακινήτων.

Όλα αυτά, σε συνδυασμό με την αναμενόμενη ανοδική πορεία της αγοράς, πιστεύουμε ότι θα δημιουργήσουν νέες θέσεις εργασίας για άτομα με πανεπιστημιακή εξειδίκευση στον τομέα των ακινήτων. Ο τομέας των ακινήτων και ανάπτυξης γης, που είναι συνυφασμένος με τον κατασκευαστικό κλάδο και πολλές άλλες βιομηχανίες, είτε άμεσα είτε έμμεσα, αποτελεί ένα πολύ σημαντικό κλάδο της οικονομίας της Κύπρου και είναι ένας από τους βασικούς πυλώνες ανάπτυξης της χώρας».

Ο Δρ. Σιβιτανίδης είναι Αναπληρωτής Καθηγητής του Real Estate και Διευθυντής των Προγραμμάτων στην Εκτίμηση και Ανάπτυξη Ακινήτων στο Πανεπιστήμιο Νεάπολις Πάφου. Έχει διδακτορικό από το Τεχνολογικό Ινστιτούτο της Μασαχουσέτης (MIT) στα Οικονομικά των Ακινήτων και έχει εργαστεί επί σειρά ετών ως διευθυντικό στέλεχος σε μεγάλες συμβουλευτικές εταιρείες  στον τομέα των ακινήτων στις ΗΠΑ, ΗΒ και Ελλάδα (CBRE Global Investors, AXA Real Estate και DTZ).