Η Κυπριακή οικονομία και η αγορά ακινήτων

ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΕΙΣ

ΤΟΥ ΠΕΤΡΟΥ ΣΙΒΙΤΑΝΙΔΗ

Καθηγητή στο Πανεπιστήμιο Νεάπολις

Η διασύνδεση της οικονομίας με την αγορά ακινήτων είναι αδιαμφισβήτητη.  Μια σωρεία μελετών σε πολλές χώρες περιλαμβανομένης και της Κύπρου έχουν επιβεβαιώσει εμπειρικά την θετική επίδραση της οικονομικής ανάπτυξης πάνω στην αγορά ακινήτων, αλλά και αντιστρόφως, την ενίσχυση της οικονομικής ανάπτυξης όταν αυξάνεται η δραστηριότητα και οι τιμές στην αγορά ακινήτων.

Συνεχίζοντας σταθερά την πορεία προς την ανάκαμψη, η Κυπριακή οικονομία κατέγραψε αύξηση του ΑΕΠ το πρώτο τρίμηνο του 2015, ενισχύοντας τις προβλέψεις ότι το 2015 θα είναι έτος ανάκαμψης της οικονομικής δραστηριότητας στο νησί.  Να σημειωθεί ότι η εαρινή πρόβλεψη της Ευρωπαϊκής Επιτροπής (η οποία αναθεωρήθηκε προς τα πάνω μετά την δημοσίευση του ρυθμού ανάπτυξης που επιτεύχθηκε το πρώτο τρίμηνο) προέβλεπε μικρή συρρίκνωση του ΑΕΠ το 2015.  Μετά και τα θετικά αποτελέσματα που καταγράφηκαν για τον τουρισμό το πρώτο εξάμηνο του 2015 (6% αύξηση στις αφίξεις, ενώ υπήρχαν φόβοι ότι θα υπήρχε συνολικά μείωση λόγω μειωμένων αφίξεων από την Ρωσία) όλες οι προβλέψεις συγκλίνουν σε θετικό ρυθμό ανάπτυξης  της Κυπριακή οικονομίας για το 2015.

Σύμφωνα με το πιο πρόσφατο μηνιαίο οικονομικό δελτίο του Ιουνίου 2015 της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, το ΑΕΠ προβλέπεται να αυξηθεί κατά 0.5% το 2015, ενώ σημειώνεται ότι οποιαδήποτε παρέκκλιση της ανάπτυξης που θα καταγραφεί τελικά για το 2015 από αυτή την πρόβλεψη είναι πιο πιθανό να είναι προς τα πάνω παρά προς τα κάτω.  Αυτή η αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας αναμένεται να προέλθει κυρίως από αύξηση της ιδιωτικής κατανάλωσης κατά 1.9%, από αύξηση της τουριστικής δραστηριότητας, και αύξηση των επενδύσεων πάγιου κεφαλαίου κατά 12% πάνω από τα ιστορικά  χαμηλά επίπεδα του 2014, λογω κυρίως της υλοποίησης αναπτυξιακών έργων.

Η επάνοδος της Κυπριακής οικονομίας σε τροχιά ανάκαμψης αναμένεται να έχει θετική επίδραση στην ζήτηση για ακίνητα τόσο από χρήστες όσο και από επενδυτές. Η εγχώρια ζήτηση αναμένεται να αρχίσει να αυξάνεται σταδιακά με την σταδιακή μείωση της ανεργίας και την βελτίωση των προσδοκιών των νοικοκυριών για το εισόδημα τους, τις προοπτικές της οικονομίας αλλά και τις προοπτικές της αγοράς ακινήτων.  Η ζήτηση από ξένους επενδυτές/αγοραστές, που αποτελεί ένα πολύ σημαντικό μέρος της ζήτησης για ακίνητα στη Κύπρο, αναμένεται επίσης να αυξηθεί όταν η οικονομία της Κύπρου καταγράψει σημάδια ανάκαμψης, καθώς θα ενισχυθούν οι προσδοκίες για επιστροφή των τιμών των ακινήτων σε ανοδική πορεία και επομένως η καθυστέρηση της αγοράς ακινήτων θα  συνεπάγεται αυξημένο κίνδυνο για μεγαλύτερο κόστος απόκτησης στο μέλλον και απώλεια κερδών.  Ήδη υπάρχουν σημάδια αύξησης της ζήτησης από ξένους  ενώ παρατηρείται επανάκαμψη του ενδιαφέροντος από την παραδοσιακή αγορά του Ηνωμένου Βασιλείου, τάση η οποία έχει τροφοδοτηθεί από την δύναμη της στερλίνας έναντι του ευρώ,  την ταχέως αναπτυσσόμενη οικονομία της χώρας και την συνεπαγόμενη αύξηση των εισοδημάτων των Βρεττανών.  Οι αυξητικές τάσεις στην εγχώρια και ξένη ζήτηση για ακίνητα επιβεβαιώνονται και από την αύξηση του συνόλου των πωλητήριων συμβολαίων τόσο κατά τον Ιούνιο τόσο και κατά το πρώτο εξάμηνο του 2015 (15% και 6%, αντίστοιχα) καθώς και την αύξηση του αριθμού των ακινήτων για τα οποία κατατέθηκαν πωλητήρια συμβόλαια με αγοραστές αλλοδαπούς (34% τον Ιούνιο και 6% το πρώτο εξάμηνο του 2015).

Πέραν της αναμενόμενης ανάκαμψης της οικονομίας, η πρόσφατη νομοθέτηση φορολογικών ελαφρύνσεων, όπως η μείωση των μεταβιβαστικών τελών κατά 50% και απαλλαγή από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για ακίνητα που θα πωληθούν μέχρι το τέλος του 2016, καθώς και η συνέχιση των κινήτρων για απόκτηση μόνιμης κατοικίας ή υπηκοότητας από ξένους, αναμένεται ότι θα δώσουν περαιτέρω ώθηση στην ζήτηση για ακίνητα τόσο από ξένους όσο και από ντόπιους. Επίσης η επικείμενη νομοθέτηση μέτρων για την απόκτηση τίτλων ιδιοκτησίας από αγοραστές που έχουν αποπληρώσει  τον πωλητή αλλά δεν έχουν πάρει τίτλο ακόμη λόγω δανείων που επιβαρύνουν το τεμάχιο γης στο οποίο έγινε η ανάπτυξη, αναμένεται ότι θα έχει επίσης θετική επίδραση στην ζήτηση για ακίνητα, καθώς θα διορθώσει μια σημαντική δυσλειτουργία της αγοράς.

Η υλοποίηση αυτής της αυξημένης ζήτησης αναμένεται να υποστηριχθεί από την παρατηρούμενη σταδιακή αύξηση της διαθεσιμότητας δανείων για αγορά ακινήτων και τα χαμηλότερα επιτόκια. Ήδη οι περισσότερες τράπεζες έχουν ανακοινώσει προγράμματα δανειοδότησης για αγορά κατοικίας.  Στην παρούσα φάση, το μεγαλύτερο πρόβλημα των τραπεζών είναι το μεγάλο ποσοστό των μη εξυπηρετουμένων δανείων.  Πιστεύουμε ότι η πρόσφατα εγκριθείσα νομοθεσία για τις εκποιήσεις θα βοηθήσει στην μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στην αύξηση της ρευστότητας των τραπεζών.  Όσον αφορά τον αντίκτυπο πάνω στις τιμές των ακινήτων,  πιστεύουμε ότι η νομοθεσία αυτή θα  εφαρμοσθεί με μέτρο από τις τράπεζες ούτως ώστε να περιορισθούν οποιεσδήποτε πιέσεις των τιμών προς τα κάτω, εφόσον σε αντίθετη περίπτωση θα έχει  αρνητικό αντίκτυπο τόσο στην αξία εξασφάλισης του χαρτοφυλακίου των δανείων τους όσο και στα εισοδήματα που θα μπορούν να αποκομίσουν.  Πέραν τούτου όμως, πιστεύουμε ότι η σημαντικότερη βελτίωση στην ρευστότητα των τραπεζών και μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων θα προέλθει από την οικονομική ανάπτυξη μέσω της αύξησης των εισοδημάτων των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων και της συνεπακόλουθης αύξησης των καταθέσεων τους, από την αύξηση των επενδύσεων, καθώς και από την σταδιακή ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων και την επιστροφή των τιμών των ακινήτων σε ανοδική πορεία.