Η αναγκαστική διανομή ακίνητης ιδιοκτησίας μεταξύ συγκυρίων

ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΕΙΣ

Του Σάββα Η. Σαββίδη 

Δικηγόρου*

Κατά το Κυπριακό Δίκαιο Ακίνητης Ιδιοκτησίας, η κυριότητα ενός ακινήτου δύναται να κατέχεται άνω του ενός κύριου-ιδιοκτήτη. Ευκρινέστερα, την κυριότητα ενός ακινήτου μπορεί να έχουν περισσότερα του ενός πρόσωπου, (οι αποκαλούμενοι tenants in common του αγγλοσαξονικού δικαίου).

Τα ποσοστά συνιδιοκτησίας ποικίλλουν και ορίζονται αυτοβούλως από τον εκάστοτε διαθέτη και/ή επικείμενου αγοραστή μεριδίου.

Όπου δεν υπάρχει συγκεκριμένος καθορισμούς ιδιοκτησιακού ποσοστού επί της κυριότητας του ακινήτου μεταξύ των συγκύριων, τότε έκαστος κατέχει μερίδιο επί της ακινήτου ιδιοκτησίας κατά ίσα ιδανικά μερίδια ήτοι αποτελούν εξ αδιαιρέτου συν-μεριδιούχοι του κοινού ακινήτου (undivided shares ή τα λεγόμενα δικαιώματα ab indivisio).

Έχει διαπιστωθεί πως τα καίρια ζητήματα άρχονται επί της κοινόκτητης ιδιοκτησίας στις περιπτώσεις που εγείρετε διαφωνία επί του διαχωρισμού του ακινήτου μεταξύ των συγκύριων μεριδιούχων. Συνήθως, οι διαφορές έγκειται συνέπεια οικονομικών διενέξεων, εκμεταλλεύσεως και/ή διαθέσεως του ακινήτου και/ή άλλων προσωπικών διαφορών. Απόρροια του προρρηθέντος, μεγάλες εκτάσεις γης παραμένουν ανεκμετάλλευτες επί σειρά ετών δίχως περιθώρια διαθέσεως και εκμεταλλεύσεως.

Επ’ αυτού με βάση νομοθετική ρύθμιση που τέθηκε σε ισχύ, ο νόμος Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση), Κεφ. 224 επιλύει συναφή ζητήματα μη νομής συν-ιδιόκτητων ακινήτων.

Ο Διευθυντής του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου, επιλαμβάνεται κατόπιν υποβολής αιτήματος ενός εκ των συγκύριων και εχόντων έννομο συμφέρον,  αίτηση για διαχωρισμό της κοινόκτητης ιδιοκτησίας.

Ο Διευθυντής εξετάζει τις προϋποθέσεις, την αξία, τις παραμέτρους και το κυριότερο το καλύτερο συμφέρον όλων των ενδιαφερόμενων προσώπων, ως επίσης σε ενδεχόμενη μη αντιδικία μεταξύ των μερών διανέμει τον διαχωρισμό του ακινήτου καθ’ υπόδειξη αυτών.

Ειδάλλως, στην ύπαρξη διένεξης του διαμοιρασμού επί του συγκύριου ακινήτου, ο Διευθυντής του Αρμόδιου Κτηματολογικού γραφείου αφού διαχωρίσει το ακίνητο προβαίνει στην διαδικασία κλήρου δια την επίλυση ποιού μέρους του συγκύριου ακινήτου-τεμαχίου θα δοθεί σε εκάστοτε συγκύριο.

Οι επιταγές της κείμενης νομοθεσίας καθορίζουν πως επιτόπιες εξετάσεις του Διευθυντή του Κτηματολογίου και/ή των αντιπροσώπων αυτού μπορούν να εξαχθούν στην παρουσία των ενδιαφερόμενων μερών κατόπιν σχετικής ειδοποιήσεως προς τούτα, με την οποία ενημερώνονται δια την ημερομηνία, την ώρα και τον τόπο της επιτόπιας εξετάσεως σε συνάρτηση της υποβληθείσας αιτήσεως. Εάν ένα από τα ενδιαφερόμενα μέρη απουσιάζει, τότε η εξέταση διενεργείτε ερήμην του.  

Σε μεριδιούχους ακίνητης περιουσίας που δεν είναι εφικτή η κατανομή γης τότε υπολογίζεται το εκάστοτε μερίδιο του κατέχοντος μικρό μερίδιο από τον Διευθυντή του Κτηματολογίου. Το ποσό της εκτίμησης είναι καταβλητέο από τους λοιπούς συγκύριους, που επί της ουσίας θα εξαγοράσουν το μικρό ποσοστό του συν-μεριδιούχου. 

Ο Διευθυντής σε κάθε περίπτωση κοινοποιεί σε πάσα ενδιαφερόμενο μέρος το αποτέλεσμα της διανομής σε οιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο.  

Ουσιώδες επί του διαχωρισμού και/ή διαίρεσης και/ή διανομής ακινήτου που κατέχεται από συγκύριους είναι η μη κυριότητα ακινήτου ίσων ιδανικών μεριδίων, άλλα η συνιδιοκτησία όπου ο ένας εκ των συγκύριων κατέχει μικρότερο ποσοστό μεριδίου κυριότητας. Ο μικρό-μεριδιούχος δύναται να ασκήσει ένδικα μέσα – αγωγή δια την λύση της συγκυριότητας του ακινήτου.

Η δυνατότητα διαχωρισμού εξ αδιαιρέτου ακίνητης ιδιοκτησίας αποτελεί από τις σημαντικές καινοτομίες που επέφερε ο προαναφερθέν νόμος περί ακίνητης ιδιοκτησίας.

Σε αυτά τα πλαίσια, πλέον εφαρμόζεται η διαίρεση ακινήτων κείμενα σε οικιστικές περιοχές, και σε τεμάχια καταλαμβάνοντα ελαχίστου εκτάσεως 600 τ.μ., όπου δύναται η άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, να επιβάλει όρους και/ή να αναληφθούν δεσμεύσεις περί τούτου, λαμβανομένου υπόψιν συναφούς σχετιζόμενων παραγόντων και φορέων ανοικοδόμησης και/ή ήδη υφιστάμενης οικοδομικής ανάπτυξης επί αδιαίρετου ακινήτου.

Περιπλέον, καθίσταται δυνατή η υποβολή αιτήσεως διαχωρισμού αδιαίρετου τεμαχίου από την πλειοψηφία του 60% των συγκύριων του κοινόκτητου ακινήτου. Ρύθμιση η οποία έθεσε φραγμό στα κωλύματα που δημιουργούνταν από συνιδιοκτήτες κατέχοντες ελάχιστο ποσοστό επί του μεριδίου συγκυριότητας του ακινήτου, παρεμποδίζοντας την αξιοποίηση και εν γένει την διάθεση και/ή νομή του ακινήτου.

Οι πρόνοιες τις νομοθεσίας είναι καθοριστικές στις διαφορές διανομής που υφίστανται καθότι υπάρχει και έχει τεθεί αρμόδιο όργανό ο Διευθυντής του Επαρχιακού Κτηματολογίου που έχει αρμοδιότητα ανάληψης της εκάστοτε σχετικής αιτήσεως διανομής και/ή διαχωρισμού ακινήτου δια την ρύθμιση αυτών των ζητημάτων. Ο Διευθυντής σε πρώτο βαθμό αναλαμβάνει την επίλυση της διαφοράς ήτοι της διανομής περιουσίας-ακινήτου όπου αποφαίνεται και εκδίδει σχετική απόφαση.

Η απόφαση του Διευθυντή του Επαρχιακού Κτηματολογίου γνωστοποιείται διαμέσου κοινοποίησης στα ενδιαφερόμενα μέρη προς λήψη γνώσης θέτοντας προθεσμία ορισθείσα από την κείμενη νομοθεσία προς λήψη δικαστικών μέτρων και προσφυγής κατά της εκκαλούμενης απόφασης της δια την ανατροπή της σε ενδεχόμενη μη αποδοχή της από κάποιο από τα ενδιαφερόμενα μέρη.

Το ενδιαφερόμενο μέρος που θέλει να προσβάλλει και να αναιρέσει την απόφαση έχει δικαίωμα να προσφύγει στο Επαρχιακό Δικαστήριο.

*Δικηγόρος, Διευθυντής και Συνέταιρος του γραφείου Πάφου Μιχαλάκης Κυπριανού και ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε.